Kredyt hipoteczny

Z Wikipedii, wolnej encyklopedii
Skocz do: nawigacji, wyszukiwania

Kredyt hipoteczny – długoterminowy kredyt bankowy, którego zabezpieczeniem jest hipoteka[1]. Udzielany najczęściej na budowę lub zakup nieruchomości.

Podział[edytuj | edytuj kod]

Ze względu na cel:

  • Kredyt hipoteczny – środki przekazywane są na zakup domu, mieszkania własnościowego, spółdzielczego lub innej nieruchomości. Uruchamiany w całości, bank przelewa kwotę kredytu na rachunek sprzedającego (np. dewelopera) na podstawie umowy kupna-sprzedaży.
  • Kredyt budowlano-hipoteczny – środki przeznaczone są na budowę domu przez osobę fizyczną, spółdzielnię lub dewelopera. Uruchamiany w całości lub transzach. Przy uruchomieniu w transzach odsetki naliczane są od wykorzystanej kwoty, a nie od całości przyznanej sumy. Do momentu uzyskania pozwolenia na zamieszkanie lub odbioru na podstawie protokołu ze spółdzielni spłacane są tylko odsetki bez kapitału. Do wniosku o kredyt załącza się kosztorys celem późniejszego rozliczenia wydatków na podstawie faktur.
  • Pożyczka hipoteczna – środki są przekazywane na dowolny cel (niekoniecznie związany z budową lub zakupem nieruchomości).

Ze względu na walutę:

  • Kredyty w walucie krajowej,
  • Kredyty walutowe:
    • Typowy kredyt walutowy – kredyt udzielany jest w walucie krajowej, ale w dniu podpisania umowy jego wartość jest przeliczana na walutę obcą (np. EUR, USD, JPY, CHF) według bieżącego kursu. Harmonogram rat podany jest w walucie obcej. Spłata dokonywana jest w walucie krajowej po przeliczeniu według kursu waluty przypadającym na dzień spłaty. Najkorzystniejszy jest kredyt spłacany na podstawie fixingu (kursu średniego) ze względu na brak różnicy w wartości tj spreadu. Jednak większość kredytów jest przyznawana systemem: udzielenie – suma podzielona przez kurs kupna danego banku, spłata – rata pomnożona przez kurs sprzedaży. Ten system powoduje, iż w momencie udzielenia kredytu mamy wyższą kwotę do spłaty wynikającą z różnicy kursów.
    • Kredyt walutowy denominowany – w umowie mamy konkretną kwotę w walucie krajowej PLN. Kwota dzielona jest na transze i przeliczana na walutę obcą.

Opcje wyliczenia wartości w walucie krajowej:

  • umowę zawiera się na określoną kwotę waluty krajowej
  • umowę zawiera się na określoną kwotę waluty obcej – to rozwiązanie w przypadku ceny zakupu nieruchomości ustalonej w PLN (nieruchomość kupiona w PLN, kredyt spłacany w walucie)

może prowadzić do niedoboru środków do ceny zapłaty w przypadku niższego kursu w chwili przeliczenia niż zakładany

Kredyt denominowany – przykłady[edytuj | edytuj kod]

Kredyt na kwotę 80 000 PLN denominowany w EUR. Zakładając, że w dniu podpisania umowy kurs kupna przez bank wynosi 4,00 PLN/EUR, a kurs sprzedaży 4,10 PLN/EUR kwota kredytu wymieniona w umowie to 20 000 EUR (po kursie kupna), a rata 200 EUR. Rata w dniu uruchomienia wynosi 820 PLN (po kursie sprzedaży), a spłata całości w tym dniu to 82 000 PLN.

W przypadku kredytów walutowych uruchamianych w transzach prawie pewne jest, że wartość przekazanych kwot nie będzie zgodna z wartością wskazaną w umowie z deweloperem lub spółdzielnią ze względu na różnicę kursów w dniu uruchomienia. Jeśli kwota kredytu to 80 000 PLN (po denominacji 20 000 EUR) i jest on wypłacany w czterech transzach, to:

  • kurs waluty pierwszej transzy (kurs sprzedaży przez bank) 4,00 PLN, wartość 1. transzy – 20 000 PLN (5 000 EUR x 4,00 PLN = 20 000 PLN),
  • kurs waluty drugiej transzy (kurs sprzedaży przez bank) 3,90 PLN, wartość 2. transzy – 19 500 PLN (5 000 EUR x 3,90 PLN = 19 500 PLN) – brak 500 PLN.

W przypadku kursu wyższego niż przy pierwszej transzy niższa będzie tylko suma w walucie (w przykładzie EUR) natomiast suma w PLN pozostanie bez zmian.

Zabezpieczenia[edytuj | edytuj kod]

Docelowym jest hipoteka. Tymczasowe (do czasu ustanowienia hipoteki) to: ubezpieczenie kredytu, poręczenie, weksel, blokada środków na rachunku (np. lokaty) oraz poręczenie osoby trzeciej, posiadającej zdolność kredytową.

Koszty[edytuj | edytuj kod]

  • Prowizja bankowa
  • Ustanowienie hipoteki (wpisem w księdze wieczystej prowadzonej przez sąd)
  • Koszty notarialne
  • Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości jej nie posiadających lub przy wydzieleniu odrębnego lokalu w nieruchomości
  • Ubezpieczenie od zdarzeń losowych z cesją praw z polisy na bank kredytujący (niezbędna w całym okresie kredytowania w odróżnieniu od ubezpieczenia kredytu – tylko do momentu ustanowienia hipoteki)
  • Ubezpieczenie na życie z cesją na rzecz banku (coraz częściej i chętniej stosowane przez banki)

Przypisy

  1. Wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych. W: Pojęcie stosowane w badaniach statystycznych statystyki publicznej [on-line]. Główny Urząd Statystyczny. [dostęp 2014-09-21].