Pomiar powierzchni użytkowej

Powierzchnia użytkowa budynku - powierzchnia mierzona zgodnie z kryteriami jednej z norm.

W trzech ustawach pojęcie powierzchni użytkowej nie jest jednoznacznie określone.

W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 r. powierzchnię użytkową budynku lub jego części stanowi powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. do powierzchni użytkowej lokalu zalicza się powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów, loggi, antresoli, szaf, schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkarni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Natomiast w ustawie o podatku od spadków i darowizn z dnia 28 lipca 1983 r. za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych) z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów.

Dostępne są dwie normy obowiązujące przy ustalaniu powierzchni użytkowej.

PN-70/B-02365

Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru.

• pomiar metr nad podłogą
• w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu
• wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m kw. dolicza się do powierzchni mieszkania
• powierzchni zewnętrznych niezamkniętych z wszystkich stron dostępnych z danego pomieszczenia (balkony, antresole, loggie, tarasy, itp.) nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia ani mieszkania lub lokalu użytkowego
• dokładność wymiarów liniowych do 0,01 m, dokładność obliczeń powierzchni do 0,1 m kw.

Powierzchnia pomieszczenia ze skośnym sufitem:

• o wysokości powyżej 2,20 m liczy się w 100 proc.
• o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50 proc.
• poniżej 1,40 m nie wlicza się do powierzchni mieszkania.

PN-ISO 9836:1997

Właściwości użytkowe w budownictwie.

• pomiar na poziomie podłogi
• w stanie całkowicie wykończonym
• wnęk w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m kw. nie dolicza się do powierzchni mieszkania
• powierzchnie zewnętrzne niezamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) dolicza się do jego powierzchni (mieszkania, lokalu użytkowego), wykazując oddzielnie: powierzchnie nienakryte (balkony, tarasy), powierzchnie nakryte (loggie)
• dokładność pomiarów i obliczeń powierzchni do 0,01 m kw.

Powierzchnia pomieszczenia ze skośnym sufitem liczy się w całości, zgodnie z powierzchnią jego podłogi ale dzieli się ją na dwie części:

• część o wysokości 1,90 m i więcej
• część o wysokości poniżej 1,90 m która może być zaliczona wyłącznie do powierzchni pomocniczej

Wybór normy - Jak obliczyć powierzchnię użytkową budynku lub mieszkania?

Polska Norma PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określanie i zasady obmiaru” obowiązywała powszechnie do 1999 roku. Norma PN-70/B-02365 została wycofana przez Polski Komitet Normalizacyjny ze zbioru norm po ustanowieniu normy PN- ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.”

Ale

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 4 marca 1999 r. w sprawie wprowadzenia obowiązku stosowania niektórych Polskich Norm (Dz. U. z 1999 r. Nr 22, poz. 209) norma PN ISO 9836:1997 "Właściwości użytkowe w budownictwie. Określenie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych" obowiązywała tylko w zakresie ustalonym w pkt 5.2.2 normy, czyli przy ustalaniu kubatury budynku. Także późniejsze rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 3 kwietnia 2001 roku w sprawie wprowadzenia obowiązku stosowania niektórych Polskich Norm dla budownictwa (Dz. U. z 2001 r. Nr 38, poz. 456) wprowadza obowiązek stosowania Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997 tylko w zakresie ustalonym w punkcie 5.2.2 tej normy.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że Polska Norma PN-ISO 9836:1997 nie jest obowiązującym obecnie przepisem w zakresie obliczenia powierzchni użytkowej lokalu lub budynku.

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych

Powierzchnia użytkowa budynku lub jego części – powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe;

Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 %, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

Prawo budowlane

W Prawie budowlanym brak jest definicji powierzchni użytkowej. Istnieje natomiast konieczność podawania zestawienia powierzchni w tym powierzchni użytkowej w projektach budowlanych. Podaną wartość powierzchni użytkowej nieruchomości wykorzystuje się później w celach statystycznych i podatkowych.

W Polsce jest przyjęte, że prawodawstwo w zakresie podatkowym jest autonomiczne w odniesieniu do innych gałęzi prawa.

Do celów podatkowych prowadzi się także ewidencję nieruchomości niezalezną od prowadzonej także w gminie ewidencji gruntów i budynków. Niemniej ewidencje te powinny zawierać identyczne dane w zakresie powierzchni - co wynika m.in. z faktu, że powierzchnia liczona wg definicji z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz wg definicji z ustawy o ochronie praw lokatorów - powinny dać identyczny wynik. Zgodność danych w obydwu ewidencjach jest wynikiem realizacji zasady spójności i zgodności różnych ewidencji gospodarczych (także wpisów do ksiąg wieczystych) - tzw. "cross compliance".

Linki zewnętrzne

• Definicja powierzchni użytkowej budynku na stronach GUS.
• Definicja powierzchni użytkowej mieszkania na stronach GUS.
• Definicja powierzchni użytkowej mieszkań oddanych do użytkowania na stronach GUS.