Towarzystwo budowlane

Towarzystwo budowlane (ang. building society) – instytucja finansowa, będąca własnością jej członków, oferująca usługi bankowe oraz inne usługi finansowe, w szczególności udzielanie kredytów hipotecznych.

Termin towarzystwo budowlane powstał w XIX wieku w Wielkiej Brytanii. U jego źródeł leżały pracownicze spółdzielnie oszczędnościowe, za których skumulowane oszczędności ich członkowie kupowali lub budowali własne domy.

Dziś w Wielkiej Brytanii towarzystwa budowlane aktywnie konkurują z bankami w większości dziedzin, w szczególności w udzielaniu kredytów hipotecznych i przyjmowaniu depozytów. W 2007 r. istniało 60 towarzystw budowlanych, z aktywami przekraczającymi 305 mld funtów.

Korzenie

Pierwsze towarzystwo budowlane zostało założone w 1774 r. w Birmingham. Większość towarzystw okres swojej działalności ograniczało do czasu aż ostatni z członków wszedł w posiadanie domu.

W latach 30. i 40. XIX wieku rozwinęły się towarzystwa prowadzące stałą działalność (permanent building society). Kiedy tylko zaspokajały potrzeby starych członków prowadziły nabór nowych. Ramy prawne tych instytucji zostały zapisane w 1874 r. w Building Society Act z późniejszymi poprawkami z 1894, 1939 (zob. Coney Hall) i 1960 roku.

W okresie rozkwitu istniały setki towarzystw budowlanych – prawie każde miasto w Wielkiej Brytanii miało towarzystwo nazwane na własną cześć. Po dekadach sukcesu w wyniku połączeń liczba towarzystw spadła, często zmieniając nazwy w wyniku tych fuzji. Większość z dziś istniejących jest rezultatem połączenia wielu mniejszych towarzystw.

Lata 90. XX wieku

W latach 90. brytyjskie prawo bankowe uległo zmianie, w wyniku czego towarzystwa budowlane uzyskały możliwość prowadzenia analogicznych usług co zwykłe banki. Kierownictwo wielu towarzystw uważało, że towarzystwa budowlane wciąż nie są w stanie konkurować z bankami i w wyniku tych obaw uchwalony został Building Society Act. Jeżeli więcej niż 75% członków zagłosuje pozytywnie, ustawa ta pozwala na zmianę formy prawnej towarzystwa w odpowiednik polskiej spółki z o.o. (limited company). Udziały członkowskie zamieniane są wtedy w akcje nowej spółki. Wiele dużych towarzystw budowlanych wystąpiło z podobną propozycją w stosunku do swoich członków i wszystkie z nich uzyskały poparcie. Niektóre stały się niezależnymi spółkami notowanymi na London Stock Exchange inne nabyte zostały przez większe grupy finansowe.

Wskutek tego powstał ruch inwestorów, którzy otwierali rachunki w towarzystwach specjalnie w celu presji na zmianę formy prawnej i w oczekiwaniu na korzyści finansowe z tego wynikające. Wielu menadżerów i członków spółdzielni nie kryło dużego niezadowolenia z powodu tego rodzaju inwestorów, których określono mianem carpetbaggers (kandydat nieznany w swym okręgu wyborczym – pojęcie z czasu wojny secesyjnej). Utrzymując towarzystwa budowlane jako towarzystwa wzajemnej pomocy mogli oni dostarczać lepsze i tańsze pożyczki mieszkaniowe niż zdemutualizowane towarzystwa i banki, ponieważ musiały one jedynie pokryć przychodami swoje koszty operacyjne i nie mają potrzeby generowania żadnych dodatkowych zysków (dywidend) dla swoich akcjonariuszy.

W końcu, w następstwie wielu dużych demutualizacji i presji carpetbaggers przemieszczających w poszukiwaniu okazji swe środki z jednego towarzystwa do drugiego, większość istniejących towarzystw zmodyfikowało w końcu lat 90. zasady członkostwa. Metoda, która się przyjęła to przyjęcie przepisów zapewniających, że żaden nowy członek towarzystwa przez pierwszych parę lat nie osiągnie żadnych finansowych korzyści ze zmiany jego formy prawnej.

Lista zdemutualizowanych towarzystw budowlanych w Wielkiej Brytanii

Niekompletna lista towarzystw budowlanych w Wielkiej Brytanii, które zmieniły swoją formę prawną i stały się bankami. Niektóre z tych towarzystw zostały przejęte przez większe instytucje finansowe. Kolejność chronologiczna.

Towarzystwo budowlane	Data	Szczegóły	Obecny status
Abbey National	1989	Zmiana na PLC (public limited company)	Obecnie część Banco Santander Central Hispano.
Cheltenham and Gloucester	1994	Przejęty przez Lloyds Bank	Część Lloyds TSB
National & Provincial Building Society	1995	Przejęty przez Abbey National	Połączenie z Abbey National. Dotychczasowa nazwa nie jest już dłużej używana.
Alliance & Leicester	1997	Zmiana na PLC	Obecnie część banku Santander UK
Bristol and West	1997	Przejęty przez Bank of Ireland	Oddział Bank of Ireland, aczkolwiek jego oszczędności i sieć zostały przekazane w 2005 r. do Britannia Building Society
Halifax	1997	Zmiana na PLC	Połączone z Bank of Scotland (1999), obecnie jako część HBOS
Northern Rock	1997	Zmiana na PLC	Obecnie Virgin Money plc
The Woolwich	1997	Zmiana na PLC	Część Barclays
Birmingham Midshires	1999	Przejęty przez Halifax	Część HBOS
Bradford & Bingley	2000	Zmiana na PLC	Znacjonalizowane przez rząd brytyjski

Towarzystwa budowlane w Wielkiej Brytanii

Całkowity majątek towarzystw budowlanych pozostających w formie spółdzielni, styczeń 2007 r. Źródło: Building Societies Association

Towarzystwo budowlane
	Nazwa	Kapitalizacja w mln GBP		Nazwa	Kapitalizacja w mln GBP
1	Nationwide Building Society	120 586	31	Monmouthshire Building Society	485
2	Britannia Building Society	32 431	32	Melton Mowbray Building Society¹	385
3	Portman Building Society	17 765	33	Market Harborough Building Society	377
4	Yorkshire Building Society	16 298	34	Barnsley Building Society¹	346
5	Coventry Building Society *	11 090	35	Marsden Building Society	343
6	Chelsea Building Society	9656	36	Hanley Economic Building Society	322
7	Skipton Building Society	9156	37	Ipswich Building Society¹	321
8	West Bromwich Building Society	7208	38	Tipton & Coseley Building Society	287
9	Leeds Building Society	7065	39	Teachers’ Building Society	240
10	Derbyshire Building Society	5097	40	Loughborough Building Society¹	239
11	Cheshire Building Society	4678	41	Mansfield Building Society¹	229
12	Principality Building Society	4384	42	Dudley Building Society	228
13	Newcastle Building Society	3863	43	Vernon Building Society	217
14	Norwich & Peterborough Building Society	3403	44	Scottish Building Society	211
15	Stroud & Swindon Building Society	2514	45	Chesham Building Society¹	196
16	Nottingham Building Society	2428	46	Bath Investment & Building Society	157
17	Dunfermline Building Society	2318	47	Chorley & District Building Society¹	147
18	Scarborough Building Society	1733	48	Holmesdale Building Society¹	142
19	Kent Reliance Building Society	1619	49	Buckinghamshire Building Society *	135
20	Progressive Building Society *	1248	50	Stafford Railway Building Society¹	132
21	Cumberland Building Society	1185	51	Harpenden Building Society*	126
22	National Counties Building Society	956	52	Beverley Building Society¹	117
23	Furness Building Society	770	53	Swansea Building Society	95
24	Cambridge Building Society	751	54	Earl Shilton Building Society¹	88
25	Saffron Building Society	662	55	Shepshed Building Society	79
26	Leek United Building Society	661	56	Penrith Building Society¹	74
27	Hinckley & Rugby Building Society	649	57	Ecology Building Society¹	63
28	Manchester Building Society	565	58	Catholic Building Society¹	38
29	Newbury Building Society	565	59	City of Derry Building Society¹	28
30	Darlington Building Society	548	60	Century Building Society¹	22

¹ Towarzystwa niebędące korporacjami, mogące jednak tworzyć własne spółki.

Inne kraje

• Australia: W Australii towarzystwa budowlane powstawały według brytyjskich standardów. Z powodu wprowadzenia surowych przepisów bankowych w latach 90. towarzystwa zakończyły okres swej prężnej działalności. Ostatecznie wiele mniejszych znikło, a niektóre z większych (np. St. George) otrzymało status banku.

• Stany Zjednoczone: W USA towarzystwa oszczędnościowo-pożyczkowe mają podobne cele i strukturę organizacyjną.

Zobacz też

• towarzystwo budownictwa społecznego