Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT) – decyzja ustalająca warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonanie innych robót budowlanych. Decyzja została wprowadzona na podstawie ustawy z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[1], zastępując ówczesną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Inaczej niż swoja poprzedniczka, decyzja w obecnej formie jest wydawana tylko dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego[2].
Spis treści
Rodzaje decyzji[edytuj]
Ustawa (art. 4 ust. 2) wyróżnia dwa rodzaje decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu:
- decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego (tzw. decyzja ULICP) – dla inwestycji celu publicznego,
- decyzję o warunkach zabudowy (tzw. decyzja WZ, potocznie nazywana wuzetką) – dla inwestycji innych niż celu publicznego.
Decyzja o warunkach zabudowy[edytuj]
Decyzja jest instrumentem planowania przestrzennego. Jej celem jest ustalenie czy dane zamierzenie inwestycyjne nie naruszy ładu przestrzennego. Decyzja może zatem regulować wysokość budynku, jego kształt, kolor elewacji, posadowienie na działce i inne elementy istotne z punktu widzenia urbanistyki i estetyki.
Inaczej niż przy pozwoleniu na budowę, do ustalenia warunków zabudowy nie jest niezbędne posiadanie przez wnioskującego praw do nieruchomości. Decyzja sama w sobie nie rodzi prawa do terenu, ani nie narusza prawa własności. O ustalenie warunków zabudowy dla dowolnego terenu może zatem wystąpić każdy.
Organem samorządowym wydającym decyzję o warunkach zabudowy jest wójt (burmistrz, prezydent miasta). W praktyce decyzję wydaje w jego imieniu odpowiednia komórka w urzędzie gminy. Najczęściej jest to (zależnie od organizacji gminy) wydział urbanistyki, geodezji albo planowania przestrzennego. W Warszawie, w zależności od przedmiotu decyzji, jest to wydział architektury i budownictwa dla dzielnicy (małe inwestycje) lub wydział w Biurze Architektury i Planowania Przestrzennego (duże inwestycje).
Warunki niezbędne do wydania decyzji[edytuj]
Konieczne jest łączne spełnienie poniższych warunków[3]:
- Co najmniej jedna działka sąsiednia z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dla nowej zabudowy (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa)[4]. Wymóg ten nie dotyczy zabudowy zagrodowej, jeśli pow. gosp. rolnego przekracza średnią pow. takiego gospodarstwa w danej gminie. [5]
- Teren ma dostęp do drogi publicznej.
- Istnieje lub jest projektowana sieć uzbrojenia terenu wystarczająca dla planowanej inwestycji.
- Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolnicze i nieleśne.
- Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
W przypadku planowanej zabudowy zagrodowej, zasada dobrego sąsiedztwa z pkt. 1 nie musi być zachowana, jeżeli powierzchnia gospodarstwa przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie[6].
Wymagania ustalane w decyzji[edytuj]
Poza kontynuacją funkcji, w decyzji ustalane są wymagania dotyczące nowej zabudowy[7]:
- linia zabudowy,
- wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu,
- szerokość elewacji frontowej,
- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki,
- geometria dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy, układ połaci dachowych).
Kontrowersje[edytuj]
Pierwotnie w zamierzeniu ustawodawcy decyzja o warunkach zabudowy miała być instrumentem pomocniczym, stosowanym jako wyjątek na obszarach, gdzie nie ma planu. Przyjętym standardem w krajach o wysokiej kulturze planistycznej jest bowiem, że jeżeli nie obowiązuje plan, to nic na danym obszarze nie może zostać zbudowane. Jednak w związku z niewielkim pokryciem terytorium kraju planami zagospodarowania[8] polski ustawodawca wyszedł z założenia, że takie rozwiązanie doprowadziłoby do paraliżu inwestycyjnego i wprowadził decyzję o warunkach zabudowy w takiej formie, w jakiej istnieje obecnie. Tym samym stała się ona głównym instrumentem planowania przestrzennego w Polsce.
Ten stan rzeczy jest powszechnie krytykowany, jako patogenny, prowadzący do pogłębiania chaosu przestrzennego oraz wydłużający proces budowlany[9][10][11][12]. Uznaniowość decyzji stała się też rozpowszechnionym sposobem wymuszania łapówek[13][14][15][16].
Równocześnie brak jest wyraźnej podstawy prawnej dla odmowy wydania decyzji, nawet jeśli nie jest ona zgodna (narusza ustalenia) studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – nie jest ono aktem prawa miejscowego i nie może być podstawą wydania decyzji administracyjnej. Często spotykaną patologią jest w związku z tym blokowanie opracowania planu zagospodarowania przez inwestorów po to, by uzyskać zgodę na zabudowę sprzeczną ze studium, w drodze decyzji WZ, co nie byłoby możliwe, gdyby obowiązywał plan miejscowy. Zdarzają się również przypadki wydawania decyzji o warunkach zabudowy na terenach, na których następnie lokowane są inwestycje publiczne np. drogi[17].
Dopuszczalność wydania decyzji sprzecznej ze studium bywa kwestionowana w literaturze i orzecznictwie, jako sprzeczna z zasadą wzajemnej spójności aktów planowania przestrzennego[18][19].
Zobacz też[edytuj]
- decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego
- projekt zagospodarowania działki lub terenu
Przypisy
- ↑ Art. 4 ust. 2 ustawy
- ↑ Wskazuje na to bezpośrednio art. 4 ust. 2 : W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
- ↑ Art. 61 ust. 1 ustawy
- ↑ Zapewniona ma być kontynuacja: funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu
- ↑ Agnieszka Szajkowska: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy decyzja o warunkach zabudowy? (pol.). 2013. [dostęp 2013-14-10].
- ↑ Art. 61 ust. 4 ustawy
- ↑ Art. 61 ust. 7 ustawy
- ↑ Ile planów mają miasta?. Rzeczpospolita, 2007.
- ↑ Potrzebne są precyzyjne plany zagospodarowania, uniemożliwiające uznaniowość. Rzeczpospolita, 2007.
- ↑ Problem z ładem przestrzennym. Rzeczpospolita, 2010.
- ↑ Kłopoty z przestrzenią. Rzeczpospolita, 2003.
- ↑ Ład czy bezład. Rzeczpospolita, 2003.
- ↑ Urszula Szyperska: Słone wuzetki. Polityka, 2011.
- ↑ Michał Cyrankiewicz: Jak najmniej dowolności w urzędach. Rzeczpospolita, 2012.
- ↑ Jest władza - jest i korupcja. Tygodnik Podhalański, 2009.
- ↑ NIK o okolicznościach sprzyjających korupcji w Tomaszowie Mazowieckim. NIK, 2010.
- ↑ Droga do autostrady A1 przez salon i kawałek kuchni. Gazeta.pl, 2012.
- ↑ Wyrok NSA, II OSK 1250/08: Taka wykładnia (...) byłaby nie do pogodzenia z zasadami prawnego systemu planowania przestrzennego w Polsce i niedopuszczalna w demokratycznym państwie prawnym, a przez to sprzeczna z Konstytucją
- ↑ Z. Leoński, M. Szewczyk, Zasady prawa budowlanego i zagospodarowania przestrzennego, Bydgoszcz-Poznań 2002, s. 54-60
Bibliografia[edytuj]
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2016 r. poz. 778)
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588)
- Przed zakupem działki wystąp o warunki zabudowy terenu. Rzeczpospolita, 2007.
