Operat szacunkowy

Z Wikipedii, wolnej encyklopedii
Przejdź do nawigacji Przejdź do wyszukiwania

Operat szacunkowy – opinia autorska rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, stanowiąca dokument urzędowy, sporządzany wyłącznie w formie pisemnej[1][2]. W razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych[3].

Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:[4]

  • określenie nieruchomości i zakresu wyceny ,
  • określenie celu wyceny,
  • podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,
  • ustalenie daty określenia wartości nieruchomości,
  • opis stanu nieruchomości,
  • wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z planu miejscowego lub z innych dokumentów,
  • wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
  • analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
  • wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości.

Czynności w stosunku do już opracowanego operatu szacunkowego, polegają na:

  • potwierdzeniu aktualności operatu szacunkowego,
  • opiniowaniu operatu szacunkowego,
  • ocenie prawidłowości wycen.

Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził (art. 156 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami[2].

Przez opiniowanie operatu szacunkowego rozumie się czynności rzeczoznawcy lub rzeczoznawców majątkowych w stosunku do operatu szacunkowego sporządzonego przez innego lub innych rzeczoznawców, a mające na celu analizę formalno-prawną, oraz zajęcie stanowiska, co do:

  • jego zgodności z przepisami prawa i standardami zawodowymi, w tym co do kompletności opracowania,
  • przydatności tego operatu dla celu, w jakim został on sporządzony, lub miałby być wykorzystany.

Pod pojęciem oceny rozumie się dokonywane przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych badanie prawidłowości wycen w razie wystąpienia istotnych rozbieżności co do wartości tej samej nieruchomości, określonej w różnych operatach szacunkowych. Ocena nie może być dokonana w przypadku, gdy względem danej nieruchomości został sporządzony tylko jeden operat szacunkowy (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami)[2].

Operat szacunkowy jest wynikiem wyceny nieruchomości, czyli jest "produktem" działań rzeczoznawcy majątkowego. Jest on dowodem wykorzystywanym w sprawach, dla których został sporządzony. Z tego powodu jego forma i treść powinny być ujednolicone, niezależnie od tego w jakim regionie kraju i przez jakich rzeczoznawców majątkowych wyceny są wykonywane. Tym celom służą regulacje prawne zamieszczone w części trzeciej rozporządzenia. Określają one treść merytoryczną operatu szacunkowego, jego formę, klauzule lub wnioski zamieszczone w operacie, rodzaje analiz i obliczeń w operacie zapisanych oraz formę wyciągów z operatów szacunkowych. Operat musi obrazować całe postępowanie przeprowadzone przez rzeczoznawcę majątkowego, w wyniku którego zostanie określona wartość nieruchomości. Sposób jego sporządzenia świadczy o staranności autora operatu, w wyniku czego budzi zaufanie do wyniku wyceny[4].

Przypisy[edytuj | edytuj kod]

  1. Wolters Kluwer: Operat szacunkowy - Art. 156. - Gospodarka nieruchomościami.. OpenLEX. [dostęp 2020-11-24].
  2. a b c Dz.U. z 2020 r. poz. 1990, z późn. zm.
  3. Zbigniew Pałgan: Ocena prawidłowości sporządzania operatów szacunkowych. Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych. [dostęp 2020-11-24].
  4. a b Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r. poz. 555)