Zarządca przymusowy

Zarządca przymusowy – zarządca przedsiębiorstwem lub gospodarstwem rolnym w trybie art 1064¹ kpc i nast. lub zarządca nieruchomości w toku egzekucji sądowej z nieruchomości (art. 931 § 2 kpc) a także zarządca nieruchomości wspólnej ustanowiony przez sąd w trybie art. 26 ustawy o własności lokali.

Źródła prawne

Ustanowienie zarządcy przymusowego może nastąpić dla ochrony różnych celów procesowych i w oparciu o różne podstawy prawne takie jak:

• zarząd przymusowy dla zabezpieczenia powództwa (art. 747 § 6 kpc),
• zarząd przymusowy w egzekucji z przedsiębiorstw i gospodarstw rolnych:
  • z dochodów przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego (art. 1064¹ kpc),
  • przez sprzedaż w całości przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego (art. 1064¹⁴ kpc),
• zarząd przymusowy nad nieruchomością w toku egzekucji sądowej z nieruchomości (art. 931 § 2 kpc),
• na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali,
• zarząd przymusowy ustanowiony w oparciu o przepisy Prawa upadłościowego (art. 40 pu)

Zarząd przymusowy ustanowiony z mocy ustawy o własności lokali

Ustawa o własności lokali precyzuje sposób zarządzania nieruchomością wspólną, tzn. nieruchomością będącą we współwłasności właścicieli lokali wyodrębnionych i niewydorębnionych położonych na danej nieruchomości. Właściciele ci tworzą wspólnotę mieszkaniową. Nieruchomością wspólną zarządza zarząd powołany przez właścicieli lub sposób zarządu określony jest w umowie, sporządzonej w formie aktu notarialnego (lub uchwale, zaprotokołowanej przez notariusza). Jeżeli jednak te sposoby sprawowania zarządu nie zostaną ustanowione lub nie spełniają swej roli według kryteriów określonych w ustawie o własności lokali, może zostać powołany zarządca przymusowy. Jest to więc sposób sprawowania zarządu przewidziany dla sytuacji, w której niezbędna jest interwencja organów publicznych w celu zapewnienia prawidłowego utrzymania nieruchomości wspólnej i zarządzania nią.

Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami jako branżowa organizacja skupiająca zarządców nieruchomości wydaje certyfikaty zarządcy sądowego (przymusowego). Wydanie certyfikatu wiąże się z koniecznością ukończenia specjalistycznego kursu oraz zdania egzaminu wewnętrznego organizowanego przez izbę. Do odbycia kursu wymagane jest m.in. trzyletnie doświadczenie zawodowe związane z zarządzaniem nieruchomościami. Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami prowadzi centralny rejestr zarządców sądowych którym został wydany certyfikat zarządcy sądowego (przymusowego). Centralny rejestr zarządców sądowych prowadzony jest na stronie www.kign.pl

Sposób i przyczyny ustanawiania

Przy ustanawianiu zarządcy przymusowego obowiązują następujące zasady zapisane w ustawie o własności lokali (art. 26 uwl):

• zarządcę przymusowego ustanawia sąd,
• sąd ustanawia zarządcę przymusowego tylko na wniosek:
  • właściciela lokalu, jeżeli są spełnione przesłanki zawarte w art. 26 ust. 1 uwl
  • dotychczasowego zarządcy, jeżeli są spełnione przesłanki zawarte w art. 26 ust. 2 uwl
• przesłanki uprawniające właściciela do złożenia wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego (art. 26 ust. 1 uwl):
  • zarząd nie został powołany
  • zarząd nie wypełnia obowiązków pomimo jego powołania
  • zarząd narusza zasady prawidłowej gospodarki
• przesłanki uprawniające dotychczasowego zarządcę do złożenia wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego (art. 26 ust. 2 uwl):
  • zarząd nie został powołany ani nie określono sposobu sprawowania zarządu w umowie notarialnej w terminie 2 lat od wyodrębnienia pierwszego lokalu, a liczba lokali jest większa niż 7,
  • zarządca ten sprawował zarząd w dniu wyodrębnienia pierwszego lokalu i kontynuował ten zarząd przez co najmniej 2 lata.

Inne zasady

Zgodnie z art. 26 ust. 1 uwl:

• sąd odwoła zarządcę przymusowego, gdy ustaną przyczyny jego powołania
• sąd powołując zarządcę przymusowego ustala jego wynagrodzenie
• sąd powołując zarządcę przymusowego ustala jego zakres obowiązków.