Przejdź do zawartości

Kontrola czynszów

Z Wikipedii, wolnej encyklopedii

Kontrola czynszów (regulacja czynszów) – prawne i polityczne regulacje rynku mieszkaniowego, które mają na celu obniżanie cen wynajmu[1]. Mogą przyjmować formę bezpośredniego wyznaczania cen urzędowych (cen maksymalnych), oraz pośrednich metod stabilizacji cen; mogą mieć ponadto różny zakres obowiązywania, np. tylko wobec konkretnej kategorii budynków bądź najemców. Z reguły funkcjonują w bliskiej zależności z regulacjami dot. własności lokali, w szczególności ograniczeniami prawa do eksmisji.

W ocenie raportu Banku Światowego z 1990 r., większość krajów świata stosowało lub stosuje jakąś postać regulacji czynszów – co może wiązać się z polityczną atrakcyjnością tego rozwiązania, jako że nie zwiększa ono znacząco wydatków budżetowych państwa[2].

W przeglądach literatury ekonomicznej, oraz w badaniach stanowisk w tej nauce, kontrola czynszów jest jednak z reguły oceniana negatywnie. Przegląd z 2009 r. konkluduje, że w tym obszarze „profesja ekonomiczna osiągnęła rzadki konsensus: kontrola czynszów tworzy więcej problemów, niż ich rozwiązuje”[3].

Aktualne prawo

[edytuj | edytuj kod]

Polska

[edytuj | edytuj kod]

W Polsce zasady ustalania i zmian wysokości czynszu reguluje Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (…) z późniejszymi zmianami[4]. Zgodnie z tym prawem, poza wymienionymi w ustawie wyjątkami, czynsz nie może przekraczać w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu, zdefiniowanej w tym przypadku jako iloczyn jego powierzchni oraz ustalonego przez lokalny samorząd wskaźnika odtworzeniowego. Przykładowo, dla mieszkań w Warszawie między listopadem 2018 a marcem 2019 wskaźnik wynosi 6302,40 zł[5], a zatem średni miesięczny czynsz lokalu mieszkaniowego o powierzchni 100 m² nie może przekroczyć ok. 1575 zł (nie uwzględnia to opłat rachunkowych).

Podwyżki czynszu nie mogą odbywać się częściej niż raz na 6 miesięcy, i muszą wiązać się z wypowiedzeniem – z minimalnym terminem wypowiedzenia 2 miesięcy – dotychczasowej umowy, i podpisaniem nowej.

Niemcy

[edytuj | edytuj kod]

Regulację najmu i dzierżawy w Niemczech ustala powszechny Kodeks Cywilny, od §§ 535 do §§ 580a[6]. Zasady podnoszenia czynszu podlegają mechanizmowi „lustra czynszowego” (Mietspiegel), według którego ceny najmu są generalnie ograniczone przez lokalne stawki referencyjne, i nie mogą rosnąć częściej i wyżej niż podaje prawo. Eksmisje najemców wymagają decyzji sądowej, a umowy zawierane są domyślnie na okres bezterminowy.

Stany Zjednoczone

[edytuj | edytuj kod]

Regulacja czynszów leży w USA w gestii poszczególnych stanów. Na 2018 r., cztery stany (Kalifornia, Nowy Jork, New Jersey i Maryland), oraz Dystrykt Kolumbia, stosują jakąś formę regulacji najmu mieszkań[7]. Przykładowo, według niektórych oszacowań, liczba mieszkań objętych kontrolą czynszów w 2011 r. w mieście Nowy Jork wynosiła ok. 45%[8], a w San Francisco na 2014 r. ok. 75%[9].

Efekty ekonomiczne

[edytuj | edytuj kod]
Wykres rosnącej podaży i malejącego popytu w zależności od ceny.
W prostym modelu podaży i popytu w obecności wiążącej ceny maksymalnej, popyt utrzymuje się powyżej, a podaż poniżej równowagi rynkowej – ma miejsce niedobór rynkowy.

Historycznie, już wcześni ekonomiści tacy jak Adam Smith[10], czy David Ricardo[11], sugerowali że właściciele ziemi i nieruchomości mogą czerpać z nich niezasłużone, nadmiarowe renty ekonomiczne. Sugestie te były ważną inspiracją także dla rozwoju laborystycznej teorii wartości w ujęciu Karla Marxa[12]. Walka z tym problemem przy pomocy cen urzędowych (takich jak czynsz maksymalny), lub funkcjonalnie podobnych narzędzi, jest jednak w świetle wiedzy ekonomicznej uznawana generalnie za szkodliwą – prowadzi do niedoborów rynkowych, zahamowania budowy nowych mieszkań, zaniedbania istniejących nieruchomości, i zablokowania mobilności najemców którym udało się zdobyć tanie mieszkanie[13][14][15]. Bezpośredni beneficjenci regulacji najmu stanowią małą grupę w porównaniu z osobami wykluczonymi wskutek niedoboru z konkretnego rynku[1][16][17].

Ok. 1995 r., ze względu na debatę dotyczącą innego rodzaju ceny urzędowej – płacy minimalnej, której efekty są oceniane bardziej niejednoznacznie – ekonomista R. Arnott zaproponował rewizję dyskusji o skuteczności regulacji czynszów. Według niego, o ile „twarde” pułapy czynszowe są bezdyskusyjnie szkodliwe, bardziej elastyczne rozwiązania polityczne mogą okazać się w ogólnym bilansie pozytywne[18]. Późniejsze publikacje nie potwierdziły dotąd tej intuicji.

Badania empiryczne sugerują, że regiony w większym stopniu stosujące kontrolę czynszów nie cechują się większą dostępnością tanich mieszkań, a w wielu przypadkach dostępność ta jest znacznie niższa[19][20][14]. Polityka ta przez zmniejszenie mobilności prowadzi do narastającego niedopasowania najemców do konkretnych mieszkań – zaniechują oni skądinąd korzystnych przeprowadzek przy zmianach pracy, sytuacji rodzinnej lub osiągnięciu emerytury, aby nie tracić przywileju taniego najmu. Może także zwiększać eksurbanizację i segregację miast[20][21][22]. Mieszkania objęte kontrolą czynszów mogą być w większym stopniu zaniedbywane przez właścicieli, lub konwertowane na luksusowe apartamenty w celu uniknięcia kosztów regulacji[23][24].

W randomizowanym badaniu opinii 464 ekonomistów amerykańskich z 1992 r., 93% respondentów zgodziło się, lub zgodziło z zastrzeżeniami, że „pułapy czynszowe obniżają dostępność i jakość mieszkań” – co było największą zgodnością odpowiedzi wśród wszystkich pytań[25][18]. Według przeglądu literatury z 2009 r., „profesja ekonomiczna osiągnęła rzadki konsensus: kontrola czynszów tworzy więcej problemów, niż ich rozwiązuje”[3].

W tekście opinii z 2000 r. dla The New York Times, Paul Krugman stwierdził, że „analiza kontroli czynszów jest jednym z najlepiej zrozumianych i najmniej kontrowersyjnych zagadnień w całej ekonomii”, a rezultatami takiej polityki są „niebotyczne czynsze mieszkań nieobjętych regulacją, gorzkie konflikty najemców z posiadaczami, czy wyścig zbrojeń wokół koszmarnych sposobów na eksmisje[25].” Socjaldemokratyczny ekonomista szwedzki Assar Lindbeck miał w 1972 r. wyrazić przekonanie, że „w wielu przypadkach kontrola czynszów wydaje się najskuteczniejszym znanym obecnie sposobem na zniszczenie miasta – z wyjątkiem bombardowania[26]”.

Ekonomia głównego nurtu widzi skuteczniejsze rozwiązania problemu niestabilności sytuacji mieszkaniowej i nadmiarowych rent w takich narzędziach jak celowe subsydia, ubezpieczenia społeczne[16], oraz podatek od wartości gruntu[27]. Spośród innych perspektyw, pierwszym postulatem Manifestu Komunistycznego była nacjonalizacja gruntów, i także opodatkowanie rent ekonomicznych z ziemi[28].

Przypisy

[edytuj | edytuj kod]
  1. ↑ a b William Nordhaus, Paul Samuelson, Ekonomia. T. 1, Wyd. 1, dodr. 3, Warszawa: Wydawnictwo Naukowe PWN, 1998, s. 592–593, ISBN 83-01-11623-4, OCLC 749472459 [dostęp 2019-02-22].
  2. ↑ Stephen Malpezzi, Rental Housing in Developing Countries: issues and constraints, Urban Development Division, The World Bank, 28 marca 1990, s. 19 [dostęp 2019-02-22] (ang.).
  3. ↑ a b Blair Jenkins, Rent Control: Do Economists Agree?, „Econ Journal Watch”, 6 (1), 2009, s. 73–112 [dostęp 2019-02-23].
  4. ↑ Dz.U. z 2023 r. poz. 725
  5. ↑ Obwieszczenie nr 12 Wojewody Mazowieckiego z dnia 20 września 2018 r. w sprawie ustalenia wysokości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla województwa mazowieckiego [online], Dziennik Urzędowy Województwa Mazowieckiego, 21 września 2018 [dostęp 2019-03-07] [zarchiwizowane z adresu 2019-03-07].
  6. ↑ Title 5: Lease, usufructuary lease, [w:] German Civil Code BGB, www.gesetze-im-internet.de [dostęp 2019-02-23].
  7. ↑ Rent Control by State Law, National Multifamily Housing Council web.archive.org, 3 sierpnia 2018 [dostęp 2019-02-23] [zarchiwizowane z adresu 2018-08-03].
  8. ↑ Rent Stabilization in New York City, New York University Furman Center furmancenter.org [dostęp 2019-02-23] (ang.).
  9. ↑ How to Make San Francisco Affordable Again [online], SPUR, 11 lutego 2014 [dostęp 2019-02-23] (ang.).
  10. ↑ Adam Smith, The Wealth of Nations, Book I, Chapter XI; Book V, Chapter II, 1776.
  11. ↑ David Ricardo, On the Principles of Political Economy and Taxation, Chapter II; Chapter XII, 1817.
  12. ↑ Karl Marx, Kapitał, t. 3, część 6, 1894.
  13. ↑ George Stigler, Milton Friedman, Roofs or Ceilings? The Current Housing Problem, Irvington-on-Hudson, NY: Foundation for Economic Education, 1946.
  14. ↑ a b Dan Andrews, Aida Caldera Sánchez, Åsa Johansson, Housing Markets and Structural Policies in OECD Countries, „OECD Economics Department Working Papers”, 2011, DOI: 10.1787/5kgk8t2k9vf3-en [dostęp 2019-02-23] (ang.).
  15. ↑ Jeremy Bulow, Paul Klemperer, Regulated Prices, Rent Seeking, and Consumer Surplus, „Journal of Political Economy”, 120 (1), 2012, s. 160–186, DOI: 10.1086/665416, ISSN 0022-3808 [dostęp 2019-02-23] (ang.).
  16. ↑ a b Rebecca Diamond, Timothy McQuade, Franklin Qian, The Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality: Evidence from San Francisco [online], styczeń 2018 [dostęp 2019-02-23].
  17. ↑ Kaushik Basu, Patrick M. Emerson, The Economics of Tenancy Rent Control, „The Economic Journal”, 110 (466), 2000, s. 939–962, DOI: 10.1111/1468-0297.00571, ISSN 1468-0297 [dostęp 2019-02-23] (ang.).
  18. ↑ a b Richard Arnott, Time for Revisionism on Rent Control?, „Journal of Economic Perspectives”, 9 (1), 1995, s. 99–120, DOI: 10.1257/jep.9.1.99, ISSN 0895-3309 [dostęp 2019-02-23] (ang.).
  19. ↑ Joseph Gyourko, Edward L. Glaeser, The Impact of Zoning on Housing Affordability, Rochester, NY: NBER Working Paper, 1 marca 2002 [dostęp 2019-02-23] (ang.).
  20. ↑ a b Joseph Gyourko, Raven Molloy, Regulation and Housing Supply [online], październik 2014 [dostęp 2019-02-23].
  21. ↑ Erzo F.P. Luttmer, Edward L. Glaeser, The Misallocation of Housing Under Rent Control, „American Economic Review”, 93 (4), 2003, s. 1027–1046, DOI: 10.1257/000282803769206188, ISSN 0002-8282 [dostęp 2019-02-23] (ang.).
  22. ↑ David P Sims, Rent Control Rationing and Community Composition: Evidence from Massachusetts, „The B.E. Journal of Economic Analysis & Policy”, 11 (1), 2011, DOI: 10.2202/1935-1682.2613, ISSN 1935-1682 [dostęp 2019-02-23].
  23. ↑ David P. Sims, Out of control: What can we learn from the end of Massachusetts rent control?, „Journal of Urban Economics”, 61 (1), 2007, s. 129–151, ISSN 0094-1190 [dostęp 2019-02-23].
  24. ↑ Rebecca Diamond, What does economic evidence tell us about the effects of rent control? [online], Brookings Institution, 18 października 2018 [dostęp 2019-02-23] (ang.).
  25. ↑ a b Paul Krugman, Reckonings; A Rent Affair, „The New York Times”, 7 czerwca 2000, ISSN 0362-4331 [dostęp 2019-02-23] (ang.).
  26. ↑ Assar Lindbeck, The Political Economy of the New Left, [za: Rent Control: Myths and Realities, Walter Block & Edgar Olsen (red.) (Vancouver: The Fraser Institute, 1981), ss. 213 i 230], New York: Harper and Row, 1972.
  27. ↑ The time may be right for land-value taxes, „The Economist”, 9 sierpnia 2018, ISSN 0013-0613 [dostęp 2019-02-23].
  28. ↑ Karl Marx, Manifest Komunistyczny: Proletaryat i Komuniści, pl.wikisource.org, 1907 [dostęp 2019-02-23].
Źródło: „https://pl.wikipedia.org/w/index.php?title=Kontrola_czynszów&oldid=72311575”